Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Wie viel eigenes Geld brauche ich, um eine Immobilie kaufen zu können? Das ist eine der häufigsten Fragen, die mir bei Finanzierungsgesprächen gestellt wird.
Die kurze Antwort
Es gibt keine pauschale Zahl, die für jeden gilt. Entscheidend sind unter anderem der Kaufpreis der Immobilie, Ihr Einkommen, Ihre laufenden Ausgaben, vorhandene Rücklagen und die zusätzlichen Sicherheiten, die Sie einbringen können.
Als grobe Orientierung werden häufig rund 20 % Eigenmittel genannt. Das bedeutet jedoch nicht, dass ein Immobilienkauf mit weniger Eigenkapital grundsätzlich ausgeschlossen ist. Je nach persönlicher Situation und Finanzierung können auch Lösungen mit deutlich weniger Eigenmitteln möglich sein.
Genau hier lohnt sich eine individuelle Prüfung — statt sich von einer Faustregel abschrecken zu lassen.
Was zählt eigentlich als Eigenkapital?
Eigenkapital bedeutet nicht nur Geld, das auf Ihrem Sparbuch liegt. Je nach Finanzierung können beispielsweise folgende Dinge berücksichtigt werden:
- Ersparnisse und vorhandenes Guthaben
- Bausparguthaben
- Wertpapiere und andere Vermögenswerte
- bereits vorhandene Immobilien
- zusätzliche Sicherheiten
- finanzielle Unterstützung durch die Familie
- bestimmte Versicherungen oder Ansprüche daraus
- in bestimmten Fällen auch Eigenleistungen bei der Immobilie
Welche dieser Möglichkeiten tatsächlich berücksichtigt werden können, hängt immer von der jeweiligen Bank und Ihrer persönlichen Situation ab.
Welche zusätzlichen Kosten kommen beim Hauskauf dazu?
Viele Käufer konzentrieren sich zunächst ausschließlich auf den Kaufpreis. Dabei können beim Immobilienkauf noch weitere Kosten entstehen. In Österreich gehören beispielsweise dazu:
| Kosten | Richtwert |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % |
| Eintragung ins Grundbuch | 1,1 % |
| Vertragserrichtung / Notar oder Rechtsanwalt | ca. 1–3 % |
| Maklerprovision | bis zu 3,6 % inkl. USt. |
| Eintragung des Pfandrechts | 1,2 % des Pfandbetrags |
| Gesamtkosten | ca. 10 % |
Je nach Situation können die zusätzlichen Kaufkosten damit einen erheblichen Betrag ausmachen. Deshalb sollte nicht nur der Kaufpreis betrachtet werden, sondern die gesamte Finanzierung.
Wichtig: Ob diese zusätzlichen Kosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden müssen oder teilweise mitfinanziert werden können, hängt von der jeweiligen Bank, den vorhandenen Sicherheiten und der gesamten Finanzierung ab.
Beispiel: Was bedeutet das in der Praxis?
Nehmen wir an, eine Immobilie kostet 350.000 €. Zusätzlich zum Kaufpreis können noch Kosten für Steuern, Grundbuch, Vertragserrichtung, Makler und Finanzierung entstehen.
Das bedeutet: Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte nicht nur überlegen „Kann ich mir die monatliche Kreditrate leisten?“, sondern auch „Wie viel Geld benötige ich insgesamt für den Kauf?“
Genau diese Gesamtrechnung ist ein wichtiger Bestandteil einer guten Finanzierungsplanung.
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Ist ein Hauskauf auch mit weniger Eigenkapital möglich?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kann das möglich sein. Entscheidend ist nicht nur die Höhe Ihres Eigenkapitals — Banken betrachten Ihre finanzielle Situation als Ganzes.
Eine Finanzierung kann beispielsweise leichter darstellbar sein, wenn:
- Sie über ein regelmäßiges und ausreichendes Einkommen verfügen,
- Ihr Arbeitsverhältnis stabil ist,
- Ihre monatlichen Ausgaben in einem gesunden Verhältnis zu Ihrem Einkommen stehen,
- Sie bisher Ihre finanziellen Verpflichtungen zuverlässig erfüllt haben,
- die Immobilie einen passenden Wert und eine gute Lage aufweist,
- oder zusätzliche Sicherheiten vorhanden sind.
Deshalb sollte man sich nicht vorschnell sagen: „Ich habe nicht genug Eigenkapital — eine Finanzierung ist für mich nicht möglich.“ Eine individuelle Prüfung kann ein ganz anderes Bild ergeben.
Gut zu wissen
Die gesetzlichen Rahmenbedingungen für Wohnimmobilienkredite haben sich in Österreich verändert. Die frühere KIM-Verordnung ist mit 30. Juni 2025 ausgelaufen. Dennoch erwartet die Finanzmarktaufsicht weiterhin eine solide Kreditvergabe. Dabei spielen unter anderem die Höhe des Kredits im Verhältnis zum Immobilienwert, die monatliche Kreditbelastung und die Laufzeit eine wichtige Rolle.
Was das konkret für Sie bedeutet, hängt von Ihrer persönlichen Situation und den Richtlinien der jeweiligen Bank ab.
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung
Nicht unbedingt. Auch nach dem Kauf sollten Sie über eine finanzielle Reserve verfügen. Deshalb sollte gemeinsam geprüft werden, wie viel Eigenkapital sinnvoll eingesetzt werden kann und wie viel als Rücklage bestehen bleiben sollte.
Das hängt von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Risikobereitschaft ab. Ein Fixzins bietet mehr Planungssicherheit. Ein variabler Zinssatz kann sich verändern und damit auch die monatliche Rate beeinflussen. Welche Variante besser passt, sollte anhand Ihrer individuellen Situation geprüft werden.
Das kann je nach Bank, Unterlagen und Komplexität des Falls unterschiedlich sein. Je vollständiger die notwendigen Unterlagen vorliegen, desto schneller kann die Finanzierung geprüft werden.
Das hängt von der jeweiligen Finanzierung und dem vereinbarten Beratungsmodell ab. Die Kosten bzw. mögliche Vergütungen werden vorab transparent besprochen.
Lassen Sie uns Ihre Finanzierung gemeinsam durchrechnen.
Ein Immobilienkauf ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Deshalb sollte die Finanzierung nicht nur irgendwie funktionieren, sondern zu Ihrer persönlichen Situation passen. Ich unterstütze Sie dabei, verschiedene Möglichkeiten zu prüfen, Angebote zu vergleichen und eine Finanzierung zu finden, die zu Ihren Möglichkeiten und Zielen passt.
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